במאמר שלפנינו נדבר על התפתחות שוק הנדל”ן בחריש, העיר הצעירה במחוז חיפה בצפון-מזרח השרון, מהווה סיפור מרתק של התפתחות נדל”נית בישראל. מיישוב קטן וכמעט נשכח, הפכה חריש תוך פחות מעשור לאחת הערים המדוברות והמבוקשות בשוק הנדל”ן הישראלי. במאמר זה נסקור את התפתחות שוק הנדל”ן בחריש, מראשיתו ועד היום.
ראשית הדרך: יריית הפתיחה
נקודת המפנה בסיפורה של חריש התרחשה ב-17 בינואר 2013. ביום זה נפתחו מעטפות המציעים למכרז 149/2012 של רשות מקרקעי ישראל, אשר שיווק 4,634 יחידות דיור חדשות. עד לאותה נקודה, חריש הייתה יישוב קטן עם מאות בודדות של דירות, רבות מהן ריקות.
המכרז זכה להצלחה מסחררת, עם כמעט כל הקרקעות נחטפות על ידי יזמים. זו הייתה יריית הפתיחה להפיכתה של חריש מיישוב שולי לעיר מתפתחת.
תקופת ההשקעות הראשונית
בשנים הראשונות לאחר המכרז, חריש משכה בעיקר משקיעים:
- מחירים נמוכים: הדירות בחריש הוצעו במחירים נמוכים משמעותית בהשוואה לערים אחרות באזור המרכז.
- פוטנציאל גבוה: המשקיעים זיהו את הפוטנציאל לעליית ערך משמעותית בטווח הארוך.
- שיעור גבוה של משקיעים: בשלב זה, למעלה מ-50% מהרוכשים היו משקיעים.
לדוגמה, דירות חמישה חדרים נמכרו בכ-1.1 מיליון שקל, מחיר אטרקטיבי במיוחד באותה תקופה.
צמיחה מהירה ועליית מחירים
ככל שהעיר התפתחה, כך גם שוק הנדל”ן שלה:
גידול האוכלוסייה: חריש הציגה קצב גידול שנתי מרשים של 24.5%, מה שהגביר את הביקוש לדיור.
עליית מחירים: תוך מספר שנים, מחירי הדירות עלו באופן משמעותי. דירות שנרכשו ב-1.1 מיליון שקל הגיעו לשווי של 1.6-1.8 מיליון שקל.
שכירות: מחירי השכירות עלו בהתאם, מ-2,900 שקל לחודש לדירת חמישה חדרים ל-3,800-4,000 שקל.
שינוי בפרופיל הרוכשים
עם התבססות והתפתחות העיר, חל שינוי בפרופיל הרוכשים:
- ירידה בשיעור המשקיעים: בשנים האחרונות, שיעור המשקיעים ירד ל-10%-20% מכלל הרוכשים.
- משיכת תושבי קבע: יותר משפחות צעירות ורוכשי דירה ראשונה החלו להתעניין בחריש.
- שיפור ברמת האוכלוסייה: העיר החלה למשוך אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי בינוני ומעלה.
פרויקטים ייחודיים
חריש הייתה חלוצה ב3 מודלים נדל”ניים:
- שכירות ארוכת טווח: חברות כמו שפיר, שיכון ובינוי ודונה הקימו פרויקטים לשכירות ארוכת טווח.
- מחיר למשתכן: כ-3,600 דירות שווקו במסגרת תוכנית זו בשבע השנים האחרונות.
- בנייה ירוקה: הושם דגש על בנייה ירוקה וחסכונית באנרגיה.
אתגרים בהתפתחות
למרות הצמיחה המרשימה, חריש התמודדה עם מספר אתגרים:
תשתיות תחבורה: פקקים כבדים ביציאה ובכניסה לעיר הפכו לבעיה משמעותית.
מחסור בתעסוקה: מיעוט אזורי תעסוקה בעיר אילץ רבים לנסוע לעבודה מחוץ לחריש.
שירותים עירוניים: חוסר בשירותים בסיסיים כמו סניפי בנקים ורשתות שיווק גדולות.
פתרונות ותוכניות עתידיות להתפתחות של העיר
העיר נקטה במספר צעדים לפתרון האתגרים:
שיפור תשתיות: עבודות ליצירת כניסה נוספת לעיר דרך כביש 611, צפויות להסתיים ב-2025.
תחבורה ציבורית: תכנון תחנת רכבת עתידית ותוספת קווי אוטובוס פנימיים.
פיתוח תעסוקה: תכניות להקמת אזורי תעסוקה ומסחר בתוך העיר.
המצב כיום ומבט לעתיד
נכון לשנת 2024, חריש מונה כ-35,000 תושבים, עם תכניות להגיע ל-100,000 תושבים בעתיד. שוק הנדל”ן בעיר ממשיך להתפתח:
מחירים
למרות העלייה המשמעותית, מחירי הדירות בחריש עדיין נחשבים אטרקטיביים ביחס לערים אחרות במרכז הארץ.
ביקוש
הביקוש לדירות בעיר נשאר גבוה, הן לרכישה והן להשכרה.
גיוון אוכלוסייה
חריש מתאפיינת במגוון אוכלוסיות, כולל חילונים, דתיים וחרדים, מה שמייצר דינמיקה ייחודית בשוק הנדל”ן.
פוטנציאל השקעה
רבים עדיין רואים בחריש הזדמנות השקעה, עם פוטנציאל לעליית ערך נוספת בעתיד.
האתגרים ופוטנציאל הצמיחה הנדלנית של חריש
סיפור ההתפתחות של שוק הנדל”ן בחריש הוא דוגמה מרתקת לתהליך יצירת עיר חדשה בישראל. מיישוב קטן ושולי, הפכה חריש תוך פחות מעשור לאחת הערים המדוברות והמבוקשות בשוק הנדל”ן הישראלי, בנוסף מוזמנים לקרוא על איך הקמת הרכבת החדשה תשפיע על שוק הנדל”ן בחריש.
הצלחתה של חריש נבעה משילוב של גורמים: תכנון עירוני חדשני, מחירים אטרקטיביים בתחילת הדרך, משיכת משקיעים ותושבים חדשים, ופיתוח מתמיד של תשתיות ושירותים.
עם זאת, האתגרים שעדיין ניצבים בפני העיר, בעיקר בתחומי התחבורה והתעסוקה, ידרשו פתרונות יצירתיים בשנים הקרובות. היכולת של חריש להתמודד עם אתגרים אלו תקבע במידה רבה את המשך התפתחותה ואת עתיד שוק הנדל”ן בה.
בסופו של דבר, סיפורה של חריש מדגים את הפוטנציאל הטמון בפיתוח ערים חדשות בישראל, ומספק תובנות חשובות לגבי האופן שבו ניתן ליצור הזדמנויות נדל”ניות חדשות במדינה הצפופה והמתפתחת שלנו.
